Acheter un appartement
en Argentine sans être résident

En théorie, rien ne s'y oppose. En pratique, acheter un appartement sans visa de résident est très difficile.

La loi n’interdit à personne d’ acheter un bien immobilier en Argentine. Particulier, entreprise, touriste ou non… tout le monde a le droit d’ y acheter un appartement ou une maison.

La seule restriction légale porte sur les terres en Patagonie : une même personne, ou entreprise, est désormais limitée quand à la quantité d'hectares qu'elle peut acquérir (c'est une loi votée en 2011).

Le problème est de payer

Pas à cause du prix : le prix de l’immobilier à Buenos Aires est modéré. Mais il faut faire entrer l’argent dans le pays, pour pouvoir payer le vendeur.

C'est cela qui pose un problème aux autorités argentines : elles ne veulent pas que n'importe qui (par exemple, les trafiquants de drogue) fassent entrer de l'argent en Argentine pour le recycler dans l'économie légale.

Elles craignent également d'être à la merci d'un changement d'humeur: avec des frontières perméables, les capitaux pourraient entrer et sortir sur un simple caprice, déstabilisant l'économie et les marchés.

En fait, ça va plus loin que le caprice, car certains secteurs (les financiers) sont accusés d'utiliser cette menace pour faire pression sur le gouvernement : "si vous refusez, on retire tous nos capitaux d'un coup".

Réelle ou pas, la menace a l'avantage de rallier tout le monde derrière le gouvernement, face aux "financiers internationaux". Mais enfin, la paranoïa face aux mouvements de capitaux incontrôlables est bien réelle, et probablement justifiée dans certains cas.

Du coup, tout virement bancaire vers un non-résident en Argentine subit une retenue de 30%. Cette somme est prélevée sur l’argent envoyé, et retenue pendant un an, sans intérêts. Après quoi l’heureux propriétaire est en droit de la réclamer (avec un pouvoir d'achat un peu amputé par les 25% d'inflation, certes).

Même ainsi, le virement peut être refusé par la banque pour diverses raisons inattendues (et complètement arbitraires, parfois).

Par exemple, l’adresse du non-résident recevant l’argent doit être à l’étranger. Si vous habitez habituellement à Buenos Aires et que c'est l'adresse que la banque a pour vous, votre banque va indiquer dans les documents officiels que vous êtes non-résident, et indiquer comme domicile votre adresse en Argentine. C’est suffisant pour que le virement soit refusé par la banque argentine.

Avoir réalisé un virement sans problème n’est pas une garantie : trois semaines plus tard, la banque peut en refuser un autre, en prétextant que les directives de la Banque Centrale ont changé.

Attention : l'argent que vous envoyez depuis l'étranger n'arrive pas directement sur votre compte.

Il arrive sur un compte de la banque, et celle-ci va ensuite, si elle le veut bien, le verser sur votre compte. Moins les 30%, que vous devrez aller réclamer un an plus tard.

Heureusement, cette règle des 30% ne s’applique pas aux envois d’argent destinés à réaliser un achat immobilier ! Le monde est bien fait… de sorte que si vous annoncez à votre banque votre intention d’affecter cette somme à l’ achat d’un appartement, vous échappez à cette retenue.

Mais la banque ne va pas se contenter de votre parole. Elle ne crédite pas l’argent sur votre compte.

Le jour de la vente, un représentant du commerce extérieur de la banque vient assister à la transaction. Il apporte la somme correspondant au montant de la vente. C’est ce représentant de la banque qui, au vu des documents officiels, va donner son dû au vendeur - en pesos, la seule monnaie ayant cours légal. Libre à celui-ci de changer cette somme en dollars, mais si vous avez conclu un prix en dollars, ce sera à vous de payer les frais de change, pour que la somme une fois changée en dollars corresponde au prix conclu entre vous.

Prix de vente fantaisistes

Si les papiers officiels rapportaient le prix réel de la vente, le supervision de la banque ne serait pas un gros problème. Seulement, en Argentine, le prix mentionné dans l'acte de vente est inférieur au prix réel.

Tout patrimoine dépassant un certain montant est imposé à un impôt sur la fortune appelé “Bienes Personales”. Personne ne le paie à moins d’y être absolument forcé. Et personne ou presque ne vend un bien à un prix supérieur au plafond.

Concrètement, si vous achetez un appartement à 90 000 dollars, c’est ce que vous allez payer, mais tous les papiers mentionnent un prix de 60 000 dollars (c'était même 30 000 dollars il y a quelques années).

Le notaire chargé de suivre la vente considère cela comme normal. “La escritura” est le titre de propriété officiel, échangé lors de la vente, et vous donne bien la propriété du bien immobilier ; mais le prix qui y est mentionné est assez fantaisiste.

Dans le cas d’un achat immobilier par un non-résident, cela crée un gros obstacle. Car le représentant de la banque va vous verser la somme mentionnée sur le titre de propriété, pas un centime de plus.

Très récemment, la pratique de sous-estimer le prix d'achat dans les papiers a largement diminué dans la capitale argentine. La AFIP (l'administration des Impôts) a établi une sorte de registre des prix réels, et y compare les transactions réalisées.

On ne sait pas exactement quelle est l'étendue des contrôles, mais l'existence de ce registre est suffisante pour réduire la différence entre les prix déclarés et les prix réels.

Un exemple réel : il y a cinq ans, un appartement vendu pour 86 000 dollars entraînait un prix "officiel" de 36 000 dollars. Aujourd'hui, le même prix de vente réel correspond à un prix officiel de 60 000 dollars. On se rapproche peu à peu de la réalité, ce qui réduit le gouffre pour les non-résidents, qui ne peuvent transférer légalement que la partie officielle du prix de vente.

Même problème si vous faites des travaux : vous pouvez faire entrer de l'argent pour payer l'appartement, mais les autres transferts seront soumis à la retenue de 30%.

La solution : devenir résident

En résumé : si le transfert d’argent n’est pas affecté à un but particulier, il est amputé de 30% pendant un an (quand il est réalisable). S’il est destiné à acheter un appartement, vous ne serez crédité que du montant figurant sur l’acte de vente.

Devenir résident est un parcours du combattant, mais c’est sans doute le moyen le plus “simple” (quoique non obligatoire) pour acheter un appartement à Buenos Aires, ou dans le reste de l’Argentine.

Pour préparer votre achat immobilier à Buenos Aires, consultez