Louer un appartement à Buenos Aires : c'est la meilleure façon de s'y installer. On peut cuisiner chez soi, recevoir ses amis... Dès que la durée du séjour dépasse une quinzaine de jours, un appartement devient nettement plus confortable que l'hôtel.
Pour louer un appartement à Buenos Aires, il faut choisir entre deux types de location, chacun avec un type de contrat différent :
- La location "de tourisme", forcément meublée
- la location "traditionnelle"
Les conditions sont très différentes selon le type de contrat. Les prix se sont rapprochés et sont désormais assez semblables.
La location de tourisme
Les 3 caractéristiques de ce type d' appartement à Buenos Aires :
- Les appartements sont meublés
- La majorité sont des petites surfaces (studios et deux-pièces)
- Les loyers sont indiqués charges comprises, et incluent le plus souvent téléphone et internet
Les prix paraissent beaucoup plus élevés que ceux de la location traditionnelle. C'est en grande partie parce qu'ils incluent les charges, les factures diverses (gaz, électricité) et les abonnements : téléphone, souvent la télévision par câble.
Le loyer est en fait à peu près le même, mais comme il inclut tout ce qu'un locataire paie en plus, il paraît plus élevé.
Il y a trois ans, les loyers étaient beaucoup plus élevés en location de tourisme qu'en location traditionnelle. Mais les loyers traditionnels (en pesos) ont suivi l'inflation, et donc beaucoup augmenté. Dans le même temps, les loyers de tourisme (en dollars) n'ont quasiment pas bougé. Du coup, la différence entre les deux est désormais minime.
Vous pouvez louer un appartement à Buenos Aires avec un bail de tourisme, sans conditions particulières.
Le loyer est payé d'avance, ce qui limite les risques pour le propriétaire. (Pour une durée de six mois, le maximum en théorie, on peut s'arranger avec le propriétaire pour un paiement mensuel - parfois).
La commission d'agence (jusqu'à 20%), s'ajoute au loyer.
Attention : tout doit être payé en liquide. Assurez-vous à l'avance de ne pas rencontrer le plafond de votre carte bleue...
Plutôt que retirer des pesos au distributeur et les changer en dollars, il est plus avantageux d'acheter des dollars avant le départ. Depuis un compte en euros, cela évite une double opération de change.
Les banques qui ne prennent pas de "commission de change" se rémunèrent sur le taux de change lui-même. Changer d'euros à pesos et de pesos à dollars vous fera perdre environ 2% du total. Pour éviter cela, le mieux est d'acheter des dollars avant de quitter votre pays d'origine.
La loi limite les contrats de location de tourisme à six mois, renouvelable une seule fois. En réalité, les propriétaires sont ravis de continuer par un nouveau contrat de six mois avec la même personne.
3 choses à savoir avant de réserver un appartement à Buenos Aires
La location traditionnelle
Si vous restez longtemps, c'est la formule la plus avantageuse pour louer un appartement à Buenos Aires.
Il s'agit d'appartements vides, mais il y a des exceptions. Les contrats sont de deux ans, et au contraire des autres pays, le locataire n'est pas libre de partir quand il veut !
Vous pourrez résilier le contrat durant la première année, mais en payant un mois et demi de loyer comme "pénalité de résiliation" ; ou un mois en cas de résiliation au cours de la deuxième année.
Le loyer est bien meilleur marché que pour une location de tourisme. Il est normalement en pesos ; mais quelques propriétaires tentent leur chance en demandant un loyer en dollars.
Il faut aimer le risque, pour s'engager à payer un loyer en dollars durant deux ans... sans savoir comment le taux de change va évoluer !
Les charges ne sont pas incluses dans le loyer. C'est pourquoi les loyers en pesos paraissent tellement plus faibles que ceux des locations de tourisme...
Vous trouverez une estimation des charges mensuelles, ainsi que les loyers par taille d'appartement, dans le Guide du Logement à Buenos Aires.
Même en pesos, les loyers se paient en liquide, tout comme les charges.
Vous aurez donc besoin de liquide pour louer un appartement à Buenos Aires... beaucoup de liquide. Pour payer le premier loyer, plus un mois de dépôt de garantie, plus les frais d'agence (1,5 ou 2 mois de loyer).
Même en tenant compte des charges et des abonnements, une location traditionnelle est légèrement plus économique qu'une location de tourisme. Surtout, on est chez soi pour deux ans : on peut acheter ses propres meubles et créer son propre décor.
C'est donc ce que convoitent la plupart des étrangers recherchant un appartement à Buenos Aires.
Ils rencontrent alors un gros obstacle : les propriétaires réclament une "garantie".
Cela revient à donner en hypothèque un bien situé à Buenos Aires, pour garantir le paiement des loyers. Le propriétaire a l'assurance de pouvoir faire vendre ce bien en cas de non paiement des loyers.
Le système de la garantie est tellement une habitude, que le remplacer par un contrat de travail et des bulletins de salaire n'est pas possible.
L'agence et le propriétaire n'ont pas peur que vous ne soyez pas solvables ; ils ont peur de ne pas être payés, et de passer des années devant les tribunaux. Obtenir la vente du bien donné en garantie ne leur prend que deux ou trois mois de démarches.
Surtout, comme ce sont souvent les parents ou les grands-parents qui donnent leur maison en garantie... les locataires paient. Ou en tout cas, les parents seront motivés pour payer le loyer, si leur rejeton ne peut faire face. Les propriétaires n'ont donc aucune envie de renoncer à leur garantie.
Par chance, quelques solutions existent pour contourner ce problème et obtenir quand même une location traditionnelle.
Le Guide du Logement à Buenos Aires décrit les différentes stratégies possibles pour contourner l'absence de garantie, et obtenir une location à prix "argentins".
Si vous souhaitez louer un appartement à Buenos Aires pour une durée de six mois ou plus, je vous conseille de contacter Jean Dominique Zigliara, un agent immobilier français installé à Buenos Aires depuis six ans.
Il a un portefeuille de clients qui lui font confiance et lui confient leurs appartements sans demander de garantie.
Mieux encore : il conserve la caution au lieu de la verser au propriétaire. Cela évite le problème très habituel du propriétaire qui ne rend jamais la caution en fin de bail.
