Réaliser un achat immobilier à Buenos Aires

Réaliser un achat immobilier à Buenos Aires est exaltant, en partie parce qu’à budget égal, s’offrent bien plus de possibilités qu’en France.

De plus, Buenos Aires présente une architecture très variée, qui permet de se loger à petit prix dans un maison du début du siècle, d’opter pour les immeubles type haussmannien des beaux quartiers, ou, si le budget suit, de choisir un appartement moderne dans une tour aux parois vitrées. Explorer un marché immobilier aussi vaste et varié est toute une aventure ! Du plus ancien au plus moderne, du plus central à la vue sur le fleuve… le choix est vaste.

Un petit appartement à Paris atteint facilement 6.000 euros le m2. (Plus c’est petit, plus c’est cher au m2).
Un appartement de 60 à 90m2 à Belgrano ou Palermo, dans un immeuble en bon état, coûte un peu moins de 2.000 dollars le m2 (1.350 euros), et 1.500 dollars à San Telmo (1.010 euros).
Dans le neuf, c’est plus cher, forcément : de l’ordre de 2.400 à 2.500 dollars dans les endroits où de l’ancien de qualité est à 2.000 dollars.

Tout achat immobilier se fait en dollars, sauf pour les biens de tout petit prix. Ceux-ci sont parfois exprimés en pesos.

Les prix de l’immobilier ancien dépendent de l’offre et de la demande, comme partout ; et de la qualité de construction de l’immeuble, qui est beaucoup plus hétérogène qu’ailleurs. Les prix du neuf, eux, dépendent surtout des coûts de la construction, et en partie du taux de change dollar-pesos ; peut-être parce que les constructeurs se financent en dollars. L 'achat immobilier est alors doublement soumis à l'influence des taux de change (euro/dollars/pesos).

C’est moins, cher, donc, seulement il faut tout payer tout seul. Les prêts pour financer un achat immobilier sont inexistants en Argentine. Beaucoup de publicité ces derniers temps, mais s’adressant à des gens qui gagnent au moins cinq fois le montant des mensualités, et sont pourtant assez désespérés pour accepter des taux variables aux alentours de 18%, sans limite à la hausse. Les taux sont indexés sur les taux à court terme, qui dans ce pays, peuvent soudain décoller lors de la prochaine crise. Donc, des crédits hors de prix, très risqués, et de toute façon pas vraiment offerts aux étrangers.

Reste à voir du côté des banques françaises. Une chose est sûre, elles ne prêtent pas à un inconnu désireux d’acheter un appartement en Argentine ; elles le font éventuellement pour un client à elles, et en essayant de lui soutirer un maximum de garanties et de produits d’épargne (assortis de frais).
Leurs exigences sont variables. La mienne (BRED) exige le nantissement d’un bien en France, comme garantie en cas d’impayé. (Le nantissement est la même chose qu’une hypothèque). C’est logique : elle ne peut prendre d’hypothèque sur un appartement à l’étranger, elle demande donc un autre appartement, sur le sol français, pour remplacer cette garantie.

Elle me demandait en outre une somme importante (environ 20% de l’achat) placée sur un contrat d’assurance-vie, à 4% de frais d’entrée, et nantie en sa faveur durant toute la durée du prêt. Par ailleurs, l’existence ou non d’un apport sur le bien acheté ne l’intéressait pas.

Je n’ai pas cherché à aller plus loin, mais financer un achat immobilier à crédit n’était pas impossible, à condition de posséder :

- des revenus en France (les loyers ne sont pas considérés comme des revenus à part entière.)

- un bien immobilier, libre de tout crédit en cours, que l’on accepte d’hypothéquer au profit de la banque prêteuse

- un profil ou un historique suffisant pour motiver le banquier, qui a priori n’a aucune envie de financer une operation pour un client qui s’en va. A New-York, ce serait sans doute autre chose. Mais “Argentine” n’est pas vraiment synonyme de stabilité. Il va falloir être extrêmement rassurant, pour compenser le fait que ce simple nom donne des frissons aux banquiers.

La plupart des opérations immobilières ici se font sans crédit, de sorte que je vais continuer en supposant que l’acheteur finance directement l’achat du bien.

Il n’y a rien de plus simple que l’achat d’un appartement à Buenos Aires. Quand on achète pour se loger, c’est forcément stressant, bien plus que lorsqu’il s’agit d’un investissement. Stressant, mais simple.

On visite. On aime. On revisite. La même chose que partout ailleurs.

On fait une offre. La marge de négociation est faible, 5 à 8%, mais elle existe. Tout comme en France, cela dépend des instructions reçues par l’agence.

Une fois l’offre acceptée, on réserve l’appartement en déposant 1.000 dollars (parfois 3.000, rarement plus) en liquide à l’agence immobilière, contre signature d’un “boleto de compra venta”. C’est l’équivalent d’une promesse de vente, sauf que ça tient en trois paragraphes.

On fixe un rendez-vous dans le courant de la semaine suivante, avec vendeur, agent, notaires, pour signer la vente. L’acheteur doit venir avec son notaire (escribano).

Le jour de la vente, on paie la somme convenue EN LIQUIDE et l’on repart avec un acte de vente.

Par la suite, il faudra retourner chez le notaire pour l’inscription au registre national de la propriété, et repartir avec l’acte de propriété (“la escritura”).

Les frais d’agence sont à la charge du vendeur, ils sont donc inclus dans le prix indiqué (pour info : 3 à 5%).

Les frais de notaire sont de 2,5 à 5%, selon les cas (les frais de timbre et les impôts varient selon divers critères.)

A prévoir largement à l’avance :

- Avoir l’argent liquide le jour du paiement.

Pour quasiment tout le monde, cela suppose de l’envoyer de France. Or quand on n’est pas encore résident, tout virement venant de l’extérieur est soumis à une retenue de 30%.

Cette somme est placée sur un compte à terme, en dollars et sans intérêts, et devra être réclamée un an plus tard. Ce qui réduit sérieusement le budget d’achat !

Par ailleurs, si l’on opte pour cette option, prévoir environ un mois de délai avant d’avoir réellement l’argent. Il arrive en Argentine en une semaine, mais ensuite, c’est la croix et la bannière pour obtenir que la banque vous le crédite enfin sur le compte.

Quand on est résident, pas de problème de ce côté-là. Parfois, il suffit d’être résident, parfois, on vous demandera en plus le DNI (carte d’identité argentine, que l’on demande une fois résident). Cela doit varier d’une banque à l’autre, car ça varie souvent à l’intérieur de la même banque !

- Le jour du rendez-vous

C’est forcément à la banque : elles ont des salles pour cela, à réserver à l’avance. Priez pour que le vendeur et vous ayiez un compte dans la même banque… ou qu’il accepte de se réunir dans la vôtre. Dans ce cas, l’argent est retiré et utilisé aussitôt pour le paiement, et dans le meilleur des cas, le vendeur peut le déposer sur son compte dans la foulée.

Sinon ? c’est stressant. Le niveau de confidentialité est faible (il faut réserver la salle, prévenir à l’avance pour un retrait de cet ordre) et il n’est pas rare que des gens soient attaqués et volés dans ces circonstances. L’idéal est d’être discret et d’acheter une ceinture magique pour transporter les billets, mais “être discret” n’est pas suffisant. Si quelqu’un connaît des “trucs” pour réduire le risque lors du rendez-vous, ils sont les bienvenus.

Les loyers sont plus élevés pour les étrangers que pour les Argentins, même lorsqu’il s’agit de contrats de longue durée. En achetant au lieu de louer, on échappe à ce surcoût (même si l’on en retrouvera quelque chose lors des travaux et des réparations).

En théorie, du moins, car mon accent français est en général un drapeau rouge devant un taureau, et l’on a tendance dans les agences à m’annoncer des prix “légèrement” gonflés.

Un truc pour s’en rendre compte et contre-attaquer : quelle que soit la façon dont vous avez vu l’appartement qui vous intéresse, allez voir s’il figure sur un des deux sites principaux (argenprop.com.ar et zonaprop.com.ar), et à quel prix. Un appartement qui m’avait été montré à 215.000 dollars était proposé par une autre agence à 195.000… et un appartement dont le prix m’a été annoncé au téléphone à 190.000 dollars, était proposé sur zonaprop à 183.000 dollars. Par la même agence !

Autre option : aller voir un orthophoniste et essayer de perdre son accent. En attendant les résultats de cette démarche, cette vérification sur internet permet de voir quel prix en attend réellement le vendeur.