Marché immobilier à Buenos Aires

Evolution des prix en 2009

Actualisation : l'analyse du marché en 2010 se trouve dans le Guide du Logement à Buenos Aires.

Le marché immobilier de la capitale argentine a connu un gros coup d’arrêt en 2009, avec une baisse des transactions record : on n’avait pas atteint un niveau d’activité aussi bas depuis 1980. Pourtant, les prix ne baissent pas.

Le cabinet d’études Reporte Inmobiliario vient de publier son rapport sur le marché immobilier à Buenos Aires en 2009. La conclusion : la demande baisse, l’offre aussi. Mais les prix sont stables.

Les agents immobiliers sont les seuls à connaître les prix réels, et seulement au niveau de leur agence. (Les prix au m2 indiqués plus bas proviennent d’une enquête du consultant Reporte Inmobiliario auprès de ces derniers).

Le seul chiffre connu est le nombre de transactions réalisées dans une période donnée.En 2009, 75 950 ventes immobilières ont été signées à Buenos Aires, soit 21,8% de moins qu’en 2008.

Même en 1988, jusqu’ici le point le plus bas, on n’était descendu qu’à 78 394 transactions. 2009 a donc connu le nombre de transactions les plus bas depuis 1980.

C’est impressionnant, étant donné les convulsions qu’a connues l’économie argentine sur cette période. Entre l’hyperinflation et la crise de 2001, on pourrait s’attendre à ce que le marché immobilier ait connu des années bien pires que 2009… mais non.


Baisse de la demande…

Celle-ci est une conséquence directe de la quasi disparition du crédit immobilier.

Depuis la crise des hypothèques dans le reste du monde, les banques argentines (ou leurs maisons-mères) se sont affolées et ont réduit drastiquement le nombre de crédits accordés.

Avant 2001, au moins 25% des transactions se faisaient avec l'aide d'un crédit.En 2009, 6% des transactions seulement incluaient un crédit.

Pourtant, cette baisse de la demande n’a pas provoqué de baisse des prix à Buenos Aires. Les vendeurs ont simplement retiré leur bien de la vente lorsqu’ils n’obtenaient pas de propositions intéressantes (le tournant vers la location, par exemple).

J’ai l’habitude de mettre en doute les affirmations optimistes quant au marché immobilier, car trop souvent les journalistes argentins se contentent de répéter sans esprit critique les affirmations – toujours roses – des agents immobiliers.

Ainsi, quand j’ai visité le chantier de Live Hotel en 2008 (un complexe haut de gamme dans Palermo, avec des prix aux alentours de 500.000 USD pour 95m2), on m’affirmait avec assurance que le secteur du luxe n’allait nullement souffrir de la crise en cours dans le reste du monde.

L’immobilier, peut-être, mais l’immobilier de luxe, jamais de la vie !

La Nación publiait dans son supplément immobilier des articles allant dans ce sens, mais sans offrir d'arguments.

Deux ans plus tard, Live Hotel est habité depuis longtemps et le constructeur brade à prix coûtant les derniers appartements du complexe, toujours invendus.

De sorte que quand je lis de nouveau que “le marché ne baissera pas”, avant d’y croire, je cherche des arguments. Mais cette fois-ci, il y en a quelques-uns.


…et de l’offre

Les vendeurs ne baissent pas leurs prix, parce qu’ils n’y sont pas obligés.

Sur un marché de propriétaires-occupants, ceux qui souhaitent acheter un autre appartement subissent une certaine pression pour vendre leur bien.

Mais le marché de la capitale argentine est différent : une partie importante des appartements à Buenos Aires appartient à des gens qui les ont achetés pour placer leur épargne.

Très souvent ce sont des appartements achetés sans crédit, comme placement : il n’y a donc aucune urgence à vendre. Il y a toujours l’option de mettre l’appartement en location.

De plus, il n’y a guère d’autres placements attractifs pour le produit de la vente.

La CIA (Chambre Immobilière Argentine) informe ainsi qu’en 2009, le nombre d’appartements mis en vente a baissé de 50% par rapport à 2008. La majeure partie des biens retirés de la vente ont été mis en location.

Celle-ci offre une rentabilité de 5 à 7% en dollars, ce qui permet d’attendre tranquillement un rebond du marché.

La rentabilité des loyers est indiquée en dollars, mais les les loyers sont en pesos : on les convertit en dollars pour calculer la rentabilité. C’est ce qu’il y a de plus semblable à un rendement “hors inflation”.

En effet, le dollar possède en Argentine un pouvoir d’achat à peu près stable, du moins c’est ce qui s’en approche le plus.

On ne dispose pas de prix “hors inflation” en pesos, faute de mesure fiable pour celle-ci – le gouvernement publie des chiffres d’inflation, mais ils sont très controversés.

Les vendeurs se sont donc contentés… de ne pas vendre. Attendant un rebond, peut-être hypothétique, dans la mesure où s’accumule un stock de biens prêts à revenir sur le marché en cas de hausse.

Un seul agent immobilier reconnaît une baisse : selon M. Toselli, les prix de l'immobilier à Buenos Aires auraient baissé de 10-12% dans les premiers mois de 2009, pour augmenter un peu ensuite, mais sans compenser totalement cette baisse.

A quoi s’attendre pour 2010 ?

• Demande : il y a peu d’espoir au niveau du crédit.

  En 2009 justement, le gouvernement a essayé de stimuler les crédits immobiliers en les subventionnant et en passant des accords avec des banques. Avec le succès que l’on voit… et en 2010, les ressources du gouvernement seraient plus limitées, avec une réduction de l’excédent fiscal voire un déficit.
  
  Un petit groupe d’agents immobiliers essaie de négocier avec quelques banques des crédits à un taux de 10-12% annuel, accessible à plus de gens.
  
  Mais je pense que le soutien du gouvernement et les pressions des agences possèdent peu de poids face aux directives des maisons-mères.

  Le crédit reviendra lorsque celles-ci feront confiance au marché argentin : assez pour autoriser leurs filiales argentines à prêter sur 15 ou 20 ans à des particuliers. Après la crise récente… je ne compterais pas dessus pour 2010.




• La demande, encore : On attend une excellente récolte de soja. Or, les grands propriétaires du secteur agricole, qui chaque année réinvestissent leurs bénéfices dans la pierre - et à Buenos Aires principalement - sont un élément important du marché.

  Si la récolte est bonne, la demande d’appartements va augmenter.






• La demande, toujours : Comme chaque année, la Chambre Immobilière souligne que les prix du marché immobilier vont se maintenir, simplement parce que les gens n’ont pas d’autre endroit sûr pour placer leur épargne. (Depuis le “corralito”, aucun Argentin ne considère une banque comme un endroit sûr).

  Cependant, cet argument est à double tranchant : si le marché s’alimente des économies de la population, son évolution va dépendre de la croissance économique en 2010. Il faudrait que celle-ci soit suffisamment forte pour que le “stock” d’économies s’accroisse.




• Offre : les vendeurs n’auraient guère plus de raisons de baisser leurs prix.



• Un indice ? le nombre de transactions, en chute libre début 2009, plongeait moins profondément sur les quatre derniers mois de l’année (chiffres du cabinet d’études Reporte Inmobiliario).

  Il semblerait que le nombre de transactions, tout en restant inférieur au chiffres de 2008, s'en rapproche fin 2009.

  Impossible pour l’instant de savoir s’il s’agit d’un changement de tendance, ou d’un mouvement passager ; ni si cela aura des conséquences sur les prix. Pour Buenos Aires, nombre de transactions et niveaux des prix n’ont pas été corrélés en 2009.

L’inflation en pesos (jouant sur le coût des matériaux et de la main d’oeuvre) et en dollars (influençant le coût de financement des constructeurs), ainsi que le prix élevé des terrains, vont influencer le coût de la construction, et donc des appartements neufs.

Les appartements anciens devraient s’aligner sur la tendance suivie par les appartements neufs.

Reste à voir si la demande sera suffisamment forte pour qu’il y ait effectivement des achats immobiliers à ces niveaux de prix.

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