Acheter un appartement neuf

à Buenos Aires

L’apparition de “tours” entourées d’un jardin permet de placer des fenêtres sur tous les côtés de la construction.

Si le marché de l’ancien à Buenos Aires est très hétérogène, le marché de l' immobilier neuf répond fortement à des “modes” et se trouve donc très uniforme.

En plus des baies vitrées abondantes, et de l’indispensable balcon, tout appartement neuf à Buenos Aires possède son “vestidor” : parfois une vraie petite pièce abritant trois murs de placards, le plus souvent un grand placard pompeusement baptisé “dressing”.

La norme pour les chambres est de 3m sur 3 (un peu moins pour la seconde chambre, un peu plus dans le haut de gamme).

Le dernier cri est le “vestidor” servant de sas entre la chambre principale et une salle de bains sans fenêtres. Malheureusement, il faut bien que l’humidité aille quelque part…

Pour l’achat pour d'un appartement neuf à Buenos Aires, le processus est le suivant :

Comme tout ce qui concerne l’ immobilier à Buenos Aires, la réservation est un paiement en liquide.

- On peut offrir moins que le prix demandé. Il existe une petite marge de négociation. Aux alentours de 3 à 5%, affirment les agences. C’est probablement un peu plus.

Pour estimer la marge de négociation et l'intensité de la demande, voir ici l'analyse du marché en 2009 ; pour 2010 cette analyse se trouve dans le Guide du Logement).

On n’a rien à perdre à proposer moins : si le constructeur refuse l’offre, l’acheteur récupère sa réservation (ou propose davantage).

Le seul risque est que quelqu’un d’autre fasse une meilleure offre.

En été (décembre-janvier), c’est peu probable : tout Buenos Aires passe l’été à Mar del Plata. Jusqu’à fin février, la ville est en coma.



- Si le constructeur accepte l’offre, on signe un “boleto de compra-venta”. Ce n’est pas juste une promesse : il s’agit réellement de la vente. Le “boleto” est un titre de propriété suffisant pour revendre un bien immobilier neuf en cours de chantier.

- La place de parking est toujours en option. Même si vous ne vous en servez pas, elle est essentielle pour revendre ou louer facilement l’ appartement. Le stationnement est un problème à Buenos Aires.

- Les paiements s’échelonnent de la façon suivante :

o Pour un appartement à 2-6 mois d’être terminé, 50% sont à payer lors de la signature du boleto, et 50% lors de la prise de possession de l’appartement. La “escritura” devant notaire se fait en même temps que la possession, ou quelques semaines plus tard.

o Pour un chantier à peine sorti du sol : c’est de l’ordre de 20% à la signature du “boleto”, puis 24 mensualités (le nombre dépend de la durée du chantier), éventuellement deux “super-mensualités” en cours de route, et 10% ou 15% lors de la livraison.

Les frais à prévoir :

o Les frais d’agence (“comisión”), payables lors de la signature du boleto : 4% plus IVA (soit 4,84% TTC).

o L’équivalent des “frais de notaire” (“gastos de escritura y sellado”), payables lors de la escritura : environ 3,5%. Le montant exact dépend de la valeur du bien, certains impôts ayant un taux différent selon le prix du bien.

o Le “fonds de réserve” (“fondo de reserva caja y equipamiento”). Environ 1% du prix d’achat, à verser lors du dernier paiement. C’est le fonds de roulement du syndic, qui servira pour les premières dépenses communes.

A Buenos Aires, les appartements neufs sont toujours livrés avec cuisine équipée (four et cuisinière, souvent un frigo), les prises pour la climatisation (parfois installée).

Mais souvent : sans intérieurs de placards, et les planchers en bois non traité.

Tout dernièrement, on en voit même livrés avec une simple dalle en ciment au lieu des sols définitifs. Cela se rajoute au budget d’achat.

Pour un exemple de l’échelonnement des paiements, voici l’exemple de Zen City, un complexe neuf à Puerto Madero.

Les "amenities" :

Exceptionnels il y a une dizaine d’années, ces espaces sont désormais un passage obligé pour tout constructeur, et un objet de surenchère dans le haut de gamme.

Le plus modeste est une simple terrasse sur le toit, et un espace “laundry” (lave-linge et sèche-linge).

Il s’y ajoute souvent un jaccuzzi ou une petite piscine, parfois un sauna. Et l’indispensable SUM (Salón de Usos Multiples) : un salon de bonne taille, que chacun peut réserver pour organiser fêtes et réceptions (et faire de grands goûters d’enfants sans risquer de devoir refaire l'appartement !)

Dans la construction haut de gamme… tout est possible. Une salle de jeux pour enfants, une salle de gym au trentième étage avec vue panoramique, un mini-cinéma, courts de tennis ou de paddle (une variante du squash, semble-t-il), des vestiaires pour le personnel domestique…

Et j’en oublie sûrement.

Bien sûr, tous ces m2 que le constructeur ne vendra pas, viennent renchérir le coût de construction. Le fait d’avoir accès à ces espaces est à prendre en compte lorsqu’on compare le prix au m2 d’un appartement ancien, et celui de l' immobilier neuf.

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